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Sozial-ökologische Liegenschaftspolitik

Wir schließen uns inhaltlich der Initiative StadtNeudenken an und fordern: „Mehr Berliner Boden für Berliner:innen“

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„Berlins Boden ist eine wertvolle und nicht vermehrbare Ressource. Für eine lebenswerte Stadt für Alle braucht es dringend und dauerhaft eine gemeinwohlorientierte Liegenschaftspolitik, die langfristig bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum für die Menschen in Berlin schafft, wirtschaftlich tragfähige kulturelle und soziale Begegnungsräume erhält und dabei ökologisch verantwortungsvoll mit Boden, Stadtnatur und den Klimazielen umgeht.“

„Forderung 1:
Wir fordern, dass der Senat aktiv Boden und Immobilien erwirbt, um Gestaltungsspielräume zu schaffen und zu erhalten

Dazu braucht es:

  1. die Schaffung einer starken, an den zivilgesellschaftlichen Belangen ausgerichtete, landeseigenen Gesellschaft
  2. eine engere Abstimmung mit dem Bund und bundes- bzw. landeseigenen Organisationen (bspw. BIMA, BSR, BWB, Deutsche Bahn, Kirchen, Verbände etc.) zur Ermittlung und Sicherung strategisch wichtiger Liegenschaften
  3. den Ankauf von für die Stadtentwicklung strategisch besonders wichtigen Grundstücken und Immobilien von privaten Eigentümern
  4. die Stärkung des Vorkaufsrechts u.a. durch längere Vorlaufzeiten
  5. schnelle und flexible Nutzungsänderung für leerstehende Immobilien
  6. Weiterentwicklung der neuen Flächenkategorie „Urbane Optionsflächen“ im Land Berlin, um öffentliche Flächenressourcen für gemeinwohlorientierte Nutzungen zu sichern
  7. Volksentscheide anerkennen und die damit verbundenen Verpflichtungen umsetzen
  8. Grünflächen, wie Klein-, Gemeinschafts- und Waldgärten dauerhaft vor Bebauung, sowie kulturelle und soziokulturelle Räume vor Verdrängung schützen und innovative Nutzungen ermöglichen.
  9. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als zwingendes Kriterium zur Flächenvergabe.

Forderung 2:
Wir fordern, öffentliche Grundstücke ausschließlich in Erbbaurecht zu vergeben, damit auch künftige Generationen Berlin gestalten können. Andere Vergabeformen müssen begründet und in geeigneter Weise genehmigt werden

Dazu braucht es:

  1. ein Bodensicherungsgesetz,
    1. das die Vergabe im Erbbaurecht als bodenpolitische Strategie des Landes Berlins verankert und damit Beständigkeit und Verlässlichkeit herstellt
    1. das für das gesamte öffentliche Bodeneigentum des Landes und seiner Gesellschaften bzw. seiner Beteiligungen gilt
    1. das die dauerhafte Bindung von gefördertem Wohnraum festschreibt
  2. einen verbindlichen, reduzierten Erbbauzins, um bezahlbaren Wohnraum und andere gemeinwohlorientierte Nutzungen, wie die Schaffung bzw. Integration von kulturellen und sozialen Räumen bei Quartiersentwicklungen zu ermöglichen
  3. ein Regelwerk für sogenannte „Unterwertvergaben“, das rechtssicher die notwendigen Voraussetzungen und Bindungen für gemeinwohlorientierte Projekte festlegt.
  4. eine auf Gemeinwohl ausgerichtete variable Grundsteuererhebung (bspw. höhere Hebesätze für gewinnorientierte Projekte)
  5. Vergabeverfahren, in denen die Schaffung von dauerhaft mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum sichergestellt wird.

Forderung 3:
Wir fordern eine ressourcenschonende und klimagerechte Liegenschaftspolitik, die den Flächenverbrauch minimiert und Stadtnatur erhält

Dazu braucht es:

  1. ein Abrissmoratorium, das den Rückbau von Gebäuden und Infrastrukturen nur noch in Ausnahmefällen zulässt und die Beweislast auf die Antragstellenden überträgt, um unnötige Abrisse zu verhindern und graue Energie zu erhalten (Abrissgenehmigung in der BauO Bln an THG-Bilanz knüpfen)
  2. ein strategisches Flächenmanagement, das Flächen für Klimaschutz und Klimaanpassungsmaßnahmen sichert und gezielt für Maßnahmen wie Regenwasserversickerung und Kühlung einsetzt
  3. den Stopp der Neuversiegelung von Flächen, um den Boden als wichtigen CO₂-Speicher und Puffer für Starkregenereignisse zu erhalten (“Netto-Null-Versiegelung”)
  4. die dauerhafte Sicherung von Grün- und Freiflächen, die für das Stadtklima und die Lebensqualität unverzichtbar sind, in Anlehnung an den Dauerwaldvertrag als Vorbild

Forderung 4:
Wir fordern eine transparente, partizipative Liegenschaftspolitik mit passgenauen und zügigen Vergabeverfahren

Dazu braucht es:

  1. die vollständige Offenlegung des öffentlichen Liegenschafts- und Baukatasters u.a. für IT-gestützte Nachverdichtungspotentiale ohne Abriss *
  2. die Einbeziehung des Runden Tischs Liegenschaftspolitik bei der Weiterentwicklung der Berliner Bodenfonds GmbH und deren Aufgaben und Verfahren, insbesondere in Bezug auf die Umsetzung des Bodensicherungsgesetzes.
  3. die Einführung eines flexiblen, ggf. mehrstufigen Konzeptverfahrens mit niedrigschwelligen Hürden, um eine möglichst breite und diverse Beteiligung zu erreichen
  4. die Erweiterung des Konzeptverfahrens auf größere Entwicklungsgebiete
  5. die damit verbundene zügige und verlässliche Vergabe von Grundstücken, frei von Gremienvorbehalt, inklusive der Übernahme von Vorlaufs-, Entwicklungs- und Planungskosten, falls sich eine fremdverschuldete Rückabwicklung ergibt
  6. die frühzeitige und aktive Beteiligung einer diversen Zivilgesellschaft bei der Entwicklung von Vergabekriterien und der Flächenvergabe
  7. die Stärkung des zivilgesellschaftlichen Beirats des Steuerungsausschuss Konzeptverfahren mit einem eigenen Zuwendungstitel, sowie eine unabhängige Evaluation
  8. die aktive Teilnahme von Vertretern aller politischen Fraktionen an entsprechenden Foren, wie der „Runde Tisch Liegenschaftspolitik“
  9. die Zusicherung, dass die Direktvergabe landeseigener Liegenschaften (bspw. Rote Nummer 1602; Kategorie 3 Kulturimmobilien) ausschließlich an gemeinwohlorientierte Akteur:innen ausgesprochen wird. Wir fordern die Beteiligung der Zivilgesellschaft bei der Erarbeitung eines entsprechenden Konzeptes für die Direktvergabeempfehlung.
  10. die verbindliche Beschreibung einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung, um Boden und Ressourcen nachhaltig und gerecht zu vergeben und zu verteilen.“

Weitere Bausteine einer sozial-ökologischen Liegenschaftspolitik:

  1. Analog München ein Baukastensystem zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) einführen. Die SoBoN ist ein wichtiges Instrument im Wohnungs(um)bau. Sie wird bei allen Bebauungsplänen angewendet, die zu einer deutlichen Bodenwertsteigerung führen. Siehe auch: https://stadt.muenchen.de/infos/sozialgerechte-bodennutzung.html
  2. Stundung der Grunderwerbssteuer bis zum Auslaufen der Förderung 
  3. Grundsteuerbefreiung für geförderte Wohnungen von Genossenschaften, wenn sie kreislaufgerecht gebaut wurden und dauerhaft gemeinnützig und mietpreisgebunden sind
  4. Erbbaurechte beleihbar machen, alternativ: Grundstücke nicht als Erbbaurechte vergeben; stattdessen Kauf mit Auflassungsvormerkung zugunsten Berlins und Kaufpreiszahlung in Raten über 50 Jahre
  5. Abschaffung der steuerlich begünstigten Abschreibungen auf Wohngebäude und Verwendung der dadurch gewonnenen finanziellen Mittel für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus
  6. Aktive Liegenschaftspolitik (Bodenankaufsstrategien)

* Kataster über Leerstände und Nachverdichtungspotentiale im Innenbereich (mit Hilfe von KI anhand öffentlicher Daten bereits jetzt machbar, über landeseigene BSR, Stromnetz Berlin und Berliner Energie und Wärme kann liegenschaftsscharf die Nutzungsintensität erfasst werden. Von (Um)Baupotential, Wirtschaftlichkeit, Energiebedarf oder Sanierungsfahrplan inkl. CO2-Einparungsmöglichkeiten – ist alles erfassbar und das sofort und für alle Liegenschaften in Berlin, siehe auch: https://www.syte.ms)

Bildnachweis: Thomas Ernst Fotografie

Bezahlbare Mieten – unsere Forderungen:

  1. Analog München Modell ein Förderprogramm einführen, dass es Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen und dabei besonders Haushalten mit Kind/-ern ermöglicht, eine bezahlbare Wohnung anzumieten. Gleichzeitig gibt das Programm einen allgemeinen Impuls für den Mietwohnungsbau. Siehe auch: https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:d5701d44-cc28-4124-a817-50c685e1363c/2024_MM_Infoblatt_Stand%2017.10..24.pdf
  2. Eine Belegungsfehlabgabe einführen, wenn die m2-Anzahl pro Person mehr als 25 m2 beträgt
  3. Neue Gemeinnützigkeit umsetzen, siehe auch:
     https://mieterbund.de/themen-und-positionen/studien/jan-kuhnert-kub/
  4. mehr städtebauliche oder soziale Erhaltungsgebiete (Milieuschutzgebiet)
  5. Mietendeckel (Öffnungsklausel im BGB notwendig)
  6. Rekommunalisierung stärken
  7. Möblierte Appartements unterbinden
  8. Befristete Mietverträge unterbinden
  9. Wohnungsbörse für Wohnungswechsel (mit attraktiven Wechselkonditionen)
  10. Wohnungsagentur zur Hebung des „unsichtbaren Wohnraums“ (Daniel Fuhrhop)
  11. Mietpreisbremse reformieren
  12. Entfristung – der temporäre Charakter ist wohnungspolitisch längst überholt. 
  13. Streichung sämtlicher Ausnahmetatbestände, insbesondere bei höherer Vormietung und nach Modernisierungen. 
  14. Einführung wirksamer Sanktionen, etwa empfindliche Bußgelder bei Verstößen. 
  15. Neubauregelung nur noch für maximal drei Jahre alte Gebäude
  16. Ausweitung der Mietpreisbremse auf Mietverhältnisse nach § 549 BGB, um die Umgehung zukünftig zu vermeiden 
     
  17. Wiederanwendung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch – um Mietwucher endlich effektiv ahnden zu können. 
  18. Vereinfachung der Rechtsdurchsetzung für Mieter:innen sowie aktive Unterstützung durch öffentliche Stellen. 
  19. Vollzug bei Bußgeldern stärken, auch bei Ferienwohnungen und befristeten (möblierten) Mietverträgen
     

Sozialer Wohnungsbau – unsere Forderungen:

  1. Einen „Konzeptionellen Mietwohnungsbau“ (KMB) analog München einführen, der zirkuläre und soziale Aspekte besonders fördert (kein Preiswettbewerb, Malus auf Bodenwert, „genossenschaftsähnliche Rechtsformen“ bevorzugt). Siehe hier: https://stadt.muenchen.de/infos/konzeptioneller-mietwohnungsbau-muenchen.html
  2. Baugebot anwenden und kontrollieren (wenn nach 5 Jahren nicht gebaut wird, wird die Auflassungsvormerkung bzw. die Baugenehmigung gelöscht)
  3.  „Kleinteilige Innenentwicklung“, die im StEP-Wohnen 2040 als zweitgrößtes Potenzial für Wohnungsbau ausgewiesen wird, gezielt fördern, siehe auch Stellungnahme RfS zum StEP Wohnen 2040:
      https://rat-fuer-stadtentwicklung-berlin.de/stellungnahme-des-rats-fuer-stadtentwicklung-berlin-zum-step-wohnen-2040/
  4. Konzeptverfahren sollten sowohl für Einzelgrundstück als auch für neue Entwicklungsgebiete ein fester Bestandteil der Stadtentwicklung werden. Die Grundstücke sollten in einer transparenten Liegenschaftsvergabe als Erbbaugrundstück vergeben werden. Für die langfristige Sicherung von leistbaren Nutzungen in Berlin sollte der vorgeschlagen Erbbauzins dabei kein Bestandteil der Vergabekriterien sein. Das Modell sollte neben der Diversifizierung von Nutzungen auch unterschiedliche Trägermodelle fördern.
  5. Proaktive Steuerung der Innenentwicklung z.B. über Anwendung der „städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM)“ nach §165 BauGB umsetzen.
  6. Aufstockung in den Blick nehmen – alleine hier könnten 8000 WE mit 430.000 und 510.000 m² Geschossfläche entstehen, siehe hier:
     https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/die-grossten-potenziale-bietet-neukolln-aufstockungen-konnten-berlin-bis-zu-8000-neue-wohnungen-bringen-9319439.html
  7. Ein Förderprogramm auflegen „Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten“, das im Sept. 2023 von Bauministerin Geywitz und Kanzler Scholz angekündigt wurde, siehe 14-PUNKTE Maßnahmenpaket:
     https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2023/09/buendnis.html (Leider wurde dieses bis heute nicht umgesetzt.)
  8. Genossenschaftliche Ansätze stärken, Förderung planbar gestalten-
  9. Kooperatives Baulandmodell konsequenter umsetzen
     Seit 2014 wurden lediglich 27% der fertiggestellten Wohneinheiten im kooperativen Baulandmodell errichtet.
     Der Anteil der fertiggestellten mietpreis- und belegungsgebunden Wohnungen betrug gerade mal 6,3%
     (Quelle: https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/berliner-modell/ und
     https://www.berlin.de/sen/wohnen/service/berliner-wohnungsmarkt/wohnraumbedarfsbericht-2025/
  10. Integrale, sektorenübergreifende Planung stärken und Wechselwirkungen zwischen den Disziplinen aufzeigen.

Sozial-ökologische Bauwende:

Nachhaltiges Bauen bedeutet Planen und Bauen mit Rücksicht auf Klima-, Ressourcen-, Bodenschutz und Partizipation. Grundlage ist dabei das 3-Säulenmodell zur Nachhaltigkeit, das in einem ganzheitlich und ausgewogenen Ansatz von Ökologie, Ökonomie und soziokulturellen Belangen betrachtet werden sollte. Nachhaltiges Bauen bedeutet Planen und Bauen bedeutet auch in Kreisläufen zu denken und sich das Ziel zu setzen, mit resilienten und baukulturell starken Strategien die Bauwende im Bereich Stadtplanung, Architektur, Innenarchitektur und Landschaftsarchitektur voranzutreiben. Sanieren und die Entwicklung von Bestandsstrukturen gehen dabei vor Neubau.

Berlin hat sich das Ziel gesetzt bis spätestens 2045 klimaneutral zu werden und bis 2030 die CO2 Emissionen um 70 % zu reduzieren. Zentrales Instrument zur Erreichung der Berliner Klimaziele ist das Berliner Energie- und Klimaschutzprogramm (BEK 2030). Am 20.12.2022 hat der Berliner Senat die Fortschreibung des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms für die Umsetzungsphase 2022-2026 beschlossen und zur Beschlussfassung an das Abgeordnetenhaus überwiesen. Bis heute wurde es nicht dort beschlossen.

Wir fordern:

  1. Beschluss BEK 2030 umsetzen
  2. Leerstand erfassen, Abriss vermeiden und Potentiale digitalisieren * 
  3. Zweckentfremdungsverbot konsequenter durchsetzen, sowie digitale Tools zur aktiven Ermittlung von illegalen Ferienwohnungen nutzen
  4. Unsichtbaren Wohnraum heben (Zitat Autor Daniel Fuhrhop: „Einige (Klein-)Vermieter trauen sich nicht mehr zu vermieten, weil sie mal schlechte Erfahrungen hatten mit Mietnomaden, oder weil sie (auch als ältere Menschen) vom Vermieten überfordert sind, und weil sie es nicht zwingend nötig haben und sich den Ärger sparen. Hier kann eine Kommune einspringen, am besten macht das seit zwanzig Jahren Karlsruhe: es gibt Mietgarantien, eine Mietbegleitung (die jeden Ärger regelt) und einen Zuschuss zur Renovierung. Inzwischen betreut die Stadt Karlsruhe 170 Vermieter, die im Gegenzug Sozialbindungen auf zehn Jahre eingehen (und diese inzwischen regelmäßig verlängern. Aktuell hat die Stadt Karlsruhe 1.300 Sozialwohnungen nach diesem Modell geschaffen.“ Skaliert auf Berlin wären das rund 15.000 Sozialwohnungen, kombiniert man ältere Menschen in zu großen Wohnungen plus Geflüchtete oder Alleinerziehende, wäre es auch noch eine Win-Win-Gemeinschaft).
  5. BauO Berlin: Abrissgenehmigungspflicht wieder einführen (Abriss muss in der Landesbauordnung genehmigungspflichtig und an eine THG-Bilanz geknüpft werden. Abriss wird oftmals genutzt, weil damit ökonomischer Vorteil erzielt werden kann. Bauordnungsrechtlich empfiehlt es sich, die erforderliche Ökobilanz durch einen bautechnischen Nachweis zu führen und den Abriss unter Zustimmungsvorbehalt zu stellen. Zur Erlangung der Zustimmung ist ein Rückbau- und Verwertungskonzept vorzulegen sowie die Ermittlung und anschließende Entrichtung der Lebenszyklus-THG-Emissionsgebühr nachzuweisen. Sollte ein (Teil-) Abriss durch einen Neubau bzw. eine Erweiterung ersetzt bzw. ergänzt werden, kann dies in der Lebenszyklusanalyse (LCA) Berücksichtigung finden bzw. verrechnet werden. Neubau oftmals preiswerter, deshalb graue Energie als Wert nutzen (Ökologie- und Ressourcenfrage in Abwägung miteinander bringen).
  6. BauO Berlin: Bauen im Bestand erleichtern, damit hier eine Priorisierung vor Neubau deutlich wird (Normen und Gesetze aus dem Zeitraum der Gebäudeerrichtung, wie z.B. hinsichtlich Statik, Arbeitsstättenrichtlinie, Barrierefreiheit etc. sollten weiter als Mindeststandard gelten können).
  7. BauO Berlin: die Instandhaltungspflicht gemäß §14 bei Unterlassung ahnden (hohe Bußgelder).
  8. Anreizsystem für klimapositive Gebäude etablieren (wenn Versorgung der Häuser komplett über erneuerbare Energien erfolgt bzw. sogar klimapositiv ist, z.B. wenn Gebäude Verbrauch selbst über PV, Wärmepumpe, etc. erzeugt, dann sollte das Gebäude auch weniger stark gedämmt werden müssen. Die Vorgaben zur Ressourcenschonung sollten in einem gesonderten Abschnitt des GEG geregelt werden, sodass am Ende des Prozesses ein Gebäudeenergie- und Gebäuderessourcengesetz (GERG) entsteht. Für die Ökobilanz ist der gesamte Lebenszyklus (LCA) eines Gebäudes zu betrachten – von der Entstehung, über den Betrieb bis einschließlich des zukünftigen Abrisses (Bundesebene).
  9. Machbarkeitsstudien „Pro Erhalt“ bei Bestandsgebäuden für öffentliche Liegenschaften verpflichtend einführen, bei privaten Investitionen anreizen, um anhand von „grauer Energie“ das “Plus” zu bilanzieren und Umbau- und Nachverdichtungspotenziale zu heben; Beispiele: SEZ, ehm. Landeslabor, Urania etc.)
  10. Geregelte Bauverfahren fokussieren, § 34 nur im Ausnahmefall.
  11. Keine Umsetzung des §246e
  12. Wettbewerbe, Ausschreibung und Vergabe kreislaufgerecht, fair und offen für kleine und junge Büros gestalten.

* Kataster über Leerstände und Nachverdichtungspotentiale im Innenbereich (mit Hilfe von KI anhand öffentlicher Daten bereits jetzt machbar, über landeseigene BSR, Stromnetz Berlin und Berliner Energie und Wärme kann liegenschaftsscharf die Nutzungsintensität erfasst werden. Von (Um)Baupotential, Wirtschaftlichkeit, Energiebedarf oder Sanierungsfahrplan inkl. CO2-Einparungsmöglichkeiten – ist alles erfassbar und das sofort und für alle Liegenschaften in Berlin, siehe auch: https://www.syte.ms)

Ernsthafte Partizipation umsetzen

Grundlagen:

  1. Handbuch zur Partizipation (SenUM von 2011, aktualisiert 2012)
  2. Trialog-Verfahren, siehe auch https://www.governance-platform.org/portfolio/abschlussbericht-partizipation-im-wohnungsbau/ und  https://www.governance-platform.org/portfolio/neue-urbane-agenda-berlin/
  3. “Leitlinien für Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern an der räumlichen Stadtentwicklung” (Senat 2019, erneuert 2024)

„Um die Akzeptanz für Nachverdichtungsvorhaben kommunaler Wohnungsbauunternehmen zu erhöhen, setzt sich die Koalition für transparente und ergebnisoffene Partizipationsverfahren zur Umsetzung ein. Einwände der Anwohner*innen und der Bürgerschaft sollen frühzeitig berücksichtigt werden, um Aspekte der Lebensqualität, der Klimaverträglichkeit und der Infrastrukturen effektiv in die Planungsprozesse einfließen zu lassen.“ (Quelle: Koalitionsvereinbarung RGR 2021 – 2026)

Grün- und Freiflächen stärken

  1. Anwendung/ formaler Beschluss der Charta Berliner Stadtgrün, siehe https://www.berlin.de/meingruenes-berlin/charta-fuer-das-berliner-stadtgruen/eine-charta-fuer-das-berliner-stadtgruen/
  2. Baumentscheid umsetzen
  3. Tempelhofer Feld behutsam mit Baumschatten ertüchtigen
  4. Transformation ehemaliger Friedhofsflächen als Grünräume stärken
  5. Grün-Blaue Infrastruktur ausbauen
  6. Qualifiziertes Personal einstellen, bei gleicher Bezahlung wie auf Senatsebene, um unvollständige und fehlerhafte Prüfverfahren zu verbessern

Hitzeminderung/ Klimaanpassung

  • Entsiegelungen von Parkplätzen etc.
  • Umsetzung STEP Klima
  • Umsetzungsdefizit durch Klimaanpassungstrategien aufholen
  • Mobilitätswende
  • Entsiegelung von Flächen des ruhenden Verkehrs (siehe Stellungnahme Berliner Klimaschutzrat, https://www.berlin.de/klimaschutzrat/stellungnahmen/)
  • Umnutzung für gemeinwohlorientierte Nutzungen
  • Ausbau Fuss- und Radverkehr und Umsetzung Mobilitätsgesetz

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